Demasiados propietarios quieren vender (un 30 por ciento más que en 2018), fundamentalmente porque los alquileres ya no les resultan rentables; en un contexto de inflación desmedida y sin crédito pocos pueden comprar aunque pretendan hacerlo; a los inquilinos se les complica acceder a una vivienda pues hay menos unidades disponibles, encima a mayor valor. Esa es la síntesis de la realidad inmobiliaria en Rosario hoy, con el derecho a habitar un hogar digno como una deuda pendiente. Una foto que de tanto repetirse, se está volviendo paisaje.

En los portales web que publicitan inmuebles a la venta (por ejemplo Argenprop, Propia, Mercado Libre, Zonaprop) se ofrecen en la ciudad más de 30 mil unidades, con picos que superan las 40 mil en algunos casos, según los criterios de búsqueda.

Al poner la lupa en los avisos se advierte que una proporción importante de casas, departamentos y terrenos hace meses o más de un año que esperan comprador, aunque no sea el parate por la situación sanitaria el único condicionante que frenó el movimiento inmobiliario, en picada desde 2019 (cuando se sucedieron varias devaluaciones del peso argentino).

Según los datos del Colegio de Escribanos de la segunda circunscripción, en el primer semestre de 2021 se realizaron 6.190 escrituras, más 2.427 en los últimos meses de julio y agosto, cuando en todo 2020 habían sido 9.872. La conclusión es que el rubro intenta recuperarse, aunque un promedio de mil inmuebles vendidos mensualmente representa un porcentaje exiguo de los más de 30 mil en stock. Que hoy se concrete un volumen de operaciones superior al año pasado, período signado por los confinamientos estrictos de la población y la suspensión de plazos procesales, no implica una reactivación genuina.

El mercado recién se está acercando a los valores de 2019, explica la presidenta del Colegio de Escribanos, Alicia Rajmil, cuando se escrituraron 6.219 y 6.247 ventas en cada semestre (12.466 en total). “Fue un año mediocre, en el que bajaron las operaciones como producto de la crisis económica”, recuerda Rajmil y en ese sentido los números resultan elocuentes: en 2018 se habían hecho 16.512 escrituras, es decir cuatro mil más.

Ese mismo año comenzaron a bajar las hipotecas. De 3.320 en 2018 descendieron abruptamente a 434 en 2019, 190 el año pasado y en lo que va de éste se confeccionaron en total 333. “No hay crédito privado, los únicos créditos en este momento los da el Banco Hipotecario a través del programa Procrear”, añade la dirigente de los escribanos.

Por su parte Andrés Gariboldi, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), confirma y caracteriza el fenómeno. “Mucha gente decidió salir del mercado locativo e ir al de venta porque la aparición de la pandemia (con los consiguientes decretos de congelamiento) les permitió advertir que el alquiler del o los departamentos que habían adquirido durante su vida útil ahora no los ayuda para vivir”, plantea.

En otras palabras, “el mercado de renta se encuentra altamente atomizado, la mayoría son propietarios de uno o dos departamentos. La cultura del ahorro en ladrillo es de una generación que en la actualidad está dentro de los 60 a 80 años. Si las unidades de un dormitorio se alquilan a 16 o 17 mil pesos, entonces 34 mil pesos de ingresos mensuales menos impuestos, gastos de administración y de mantenimiento, más expensas extraordinarias, les dejan 28 o 29 mil pesos. Esta cifra, sumada a la jubilación, no les alcanza para vivir”, dice Gariboldi.

Como consecuencia, prefieren desprenderse del inmueble que tenían arrendado, comprar dólares, radicar un plazo fijo e ir consumiendo esa inversión mes a mes. Los nuevos dueños son “consumidores finales”, es decir que se instalan en las propiedades para habitarlas, no buscan refugiar dinero en ellas y luego alquilarlas, lo cual acaba siendo un problema para quienes precisan acceder a una vivienda como inquilinos.

Las nuevas generaciones no tienen remanentes de su actividad comercial o laboral ni créditos a mano para seguir los pasos de sus ancestros en cuanto a mantener la cultura del ladrillo. “Hoy los jóvenes, salvo que hayan heredado, se están planteando acceder a su primera vivienda. Y por otro lado hay un grupo generacional que está más en el disfrute de los ingresos que en el tener o el atarse a un lugar, incluso no saben adónde van a vivir; en ese sentido hay un cambio cultural”, finaliza Gariboldi, con la esperanza de que el 2022 sea más dinámico en materia de transacciones, en un escenario de pos pandemia, pasadas las elecciones y con una nueva composición del Congreso Nacional.

Mientras por un lado el stock de inmuebles en venta aumentó un 30 por ciento con respecto a 2018, según los datos de Cocir, y por otro los jóvenes no quieren o no pueden ser dueños de viviendas, la demanda del mercado locativo se expande. “La gente duda a la hora de comprar una casa, comprar para alquilar no seduce como inversión. Como consecuencia de la ley de alquileres, los cánones son altos para los inquilinos y bajos para los propietarios”, interviene la escribana Rajmil, compartiendo las impresiones que obtienen los escribanos en su tarea cotidiana.

“Antes muchas personas que vivían fuera de Rosario compraban departamentos para sus hijos que venían a estudiar a la universidad. Hoy un gran número prefiere directamente alquilar e invertir su dinero en otra cosa, sobre todo porque las clases se volvieron en gran parte virtuales”, agrega Rajmil sobre una de las razones de la sobreoferta en el mercado de venta de inmuebles y la escasez en el de alquileres.

La presidenta del Colegio confirma que aumentaron los precios de los cánones locativos por la extensión del plazo de contrato de dos a tres años y el ajuste en el monto mensual que estableció la nueva ley, cuyo espíritu inicial era favorecer al inquilino. En los hechos, asegura, se retrajo la oferta de inmuebles en alquiler e incluso se han multiplicado los conflictos entre las partes.

“La gente al alquilar va sacrificando espacios, ambientes, algunos jóvenes vuelven a la casa de sus padres”, suma Gariboldi, del sector inmobiliario. También se observa un éxodo desde el centro a los barrios, donde los valores son más accesibles, la presión tributaria más baja y generalmente no hay expensas. Otra ventaja para quienes tienen auto es que no deben pagar una cochera o ésta les sale más barata.

Los consultados avizoran que si las tendencias de este círculo negativo se mantienen, el escenario de déficit habitacional va a profundizarse. Y viceversa.

“Sin crédito y con una inflación del 51 por ciento anual, las propiedades se venden al contado y los electrodomésticos en 36 meses. Necesitamos una moneda estable, un panorama a largo plazo”, reclama Andrés Gariboldi, al frente del Colegio de Corredores Inmobiliarios.

Hay que tener en cuenta que el mercado de los inmuebles usados hace tiempo está dolarizado. En ese sentido, los valores de las propiedades bajaron en dólares en relación a 2019, así como el precio de la construcción en billetes verdes. Entonces lo que efectivamente se comercializa “es lo que se acomoda a la realidad del mercado, vende el que aceptó que el valor que pedía hace dos años quedó desfasado y resigna hasta un 25 % del valor”.